南京这4大区域为什么不温不火？

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板块区域的价值由多方面决定，不过距离城市核心功能区的有效距离这一指标，往往有着非常突出的决定作用。但是南京这些有着明显距离优势的区域，当下却显得有些不温不火，这是怎么回事？

青龙山国际生态城（上坊）

这座新城在当初亮相的时候，其规格档次都让人眼前一亮，如今各项的开发也都还算顺利，但老实说目前不管是知名度，还是认可度都相对一般，从某种程度上对不起这国际二字，其中缘由我想是多方面的。

  1.定位上显得比较多余


青龙山国际生态城位于两条高速的夹角处，这就注定了其与附近的城市区域会产生一定程度上的割裂，而其重点打造的CBD位于江宁百家湖商圈和麒麟CBD之间，而后两者都是南京重点打造的区域，目前百家湖的发展势头很猛，并且正在向东扩张，其与东山也已融为一体，江宁主体以百家湖CBD为中心的态势显然已经板上钉钉，不可撼动。在这样的前提条件下青龙山国际生态城的打造就显得相当多余，以我看在上坊打造CBD并不现实，相对来说，打造几座商业体要实际得多。

  2.定位不符


另外仔细观察青龙山国际生态城，其中北部聚集了大量的中小型制造业、汽车销售产业、以及农副产品物流中心等，这显然是一座典型的产城融合的区域。在没有特别的自然环境或者人为因素的影响下，上坊留在大家心目中的形象以及定位是很难被改写的。换句话说，上坊的规划定位和实际的城市功能有着相当大的反差，简单的国际二字并不能改变上坊的固有形象以及城市功能。

  3.不利因素过于明显


前两点只能说上坊的定位有些偏高，不太符合实际的发展需要，但第三点我认为算是比较大的硬伤了。江宁殡仪馆和数座墓地，都严重影响着青龙山国际生态城的拔高。虽然在西方，墓地周边的住宅往往还要更贵一些，在法国拉德芳斯CBD的脚下，甚至就有着大片的墓地，但国内文化中，显然是比较忌讳的。另外殡仪馆的搬迁虽然难度不大，但墓地的搬迁难度就要大得多了，未来青龙山国际生态城能不能对得起国际二字，老实说并不明朗。

桥林新城

这座新城目前普遍认为，具备着很大的潜力，但老实说桥林在住宅方面的热度并不高，原因我认为有这么几点。

  1.虽有地铁，但对外交通途径依然相对单一


桥林虽然早早地通了地铁S3号线，但是这条地铁距离桥林的主要建成区比较远，真正受益的人群目前还不算多。同时桥林的主要对外交通就只有收费的长江三桥以及非快速路的浦乌路了。
很显然桥林虽已经有了让人羡慕的地铁，并且可以直达河西南部以及南站，但这也是目前桥林仅有的一条特别明显的优势。

当然这并不是桥林未来的实力，待到浦乌路快速化改造、横江大道-西江互通以及地铁11号线建成后，桥林与江北核心区将获得多条高质量的快速通道，不过目前还得再等等，这个年限不会太短。

  2.住宅开发缓慢，没有高端产品


从目前的情况来看，桥林的住宅土地开发显得十分保守，目前在售的部分住宅产品也不是很靠近地铁，严格意义上来说都算不上桥林新城的核心区域，没有足够的住宅产品自然关注度稍低。
另外仅有的住宅产品在各方面都显得一般，没有什么突出的特色，既不是山景房也不是水景房，产品本身定位也相对一般。当然随着持续开发，规划的未来颇有看点，只是当下南京对于桥林的住宅开发似乎有着更长远的打算。

栖霞山新城

栖霞山新城被人们熟知是源于一座游乐场，但目前认可度算不上太高。

  1.旅游产业为主，缺乏多样性


栖霞山新城的定位很明显，就是南京的北向水路门户，主打滨江旅游，主推山地宜居环境等等。

但问题是，附近没有大规模的真正意义上的产业中心，仙林虽然有很多以研发为导向的产业园区，但不足以满足整个片区的需要，即使有南外的加持，但在紫核没有真正形成战斗力以及地铁4号线北延线没有建成之前，栖霞山新城无法与紫核形成功能互补，将在很长的一段时间内缺乏足够的竞争力。

  2.住宅产品和区域定位有一定程度上的偏差


栖霞山新城两个最显著的地理特征，一个是各种高度的丘陵山体，一个就是滨江资源，结合其旅游的属性，实际上比较适合营造出一种“富人区”或者滨江度假区的氛围。但目前来看，一是已开发的住宅区普遍较高，优质低密度住宅区难寻，另一方面也缺乏明显的地标性建筑，比如造型拉风的滨江度假酒店等等，从效果图上看，整体的度假旅游区的氛围显得有些不足。或许目前的开发还处于早期阶段，后期是否能有所突破，我们拭目以待。

大厂

大厂相对于六合城区而言，距离上有着明显的优势的，但在房产价值上，大厂一带却未必胜过六合，这是怎么回事？

大厂一带的空气质量相对较差，这些都和附近的大型重工业有着密切的关系，不过大厂也因此是南京少有的在冬天有暖气的区域之一。但不管怎样，环境的因素都极大的限制了住宅价值的天花板，当下的大厂也不具备打造相对高端的住宅类产品。

并且在空气质量没有得到彻底解决的情况下，即使大范围改造，推出优质的住宅产品，其空气质量的硬伤，也注定导致他的关注度不会太高，这也是大厂这些年城市发展几乎停滞的主要原因。只有先搬迁大厂境内的大型重工业，大厂才能像燕子矶那样，走出重塑之路。但重工业的搬迁又谈何容易，大厂的未来发展之路还有很长的路要走。

王某某

距离主城太远！